悪徳不動産投資会社の見分け方
レオパレス２１の営業方法とかが特集されていましたねー
社長もインタビューに応じていましたけど、解約をベースに交渉を進める、
っていう内部資料を見せられた時の顔が企業体質を表していましたよね。
うちの近くにも田んぼからレオパレス２１に変わったところがたくさんありますし、
たまたまそこの所有者が顔見知りなので想像で書くんですけど、
農家の息子って世間知らずで企業の怖さとか知らないと思うんですよね。
それで○○様って呼ばれただけで浮かれてしまって、良い話だからって理由でなんとなくサインしちゃう。
しかもその人もだけど結婚してない人が多いから、嫁やその家族にも相談できない。
田んぼしてたらＪＡぐらいしから付き合いがないから、定期預金とか借入ぐらいは知ってるでしょうけど、
不動産投資についてアドバイスなんてしてくれる人は周りにいないんでしょうね。
自分も昔はスマホゲームのポイント欲しさに不動産投資会社のセミナーとか行きましたけど、
担当の営業マンとかとにかく怪しい人ばっかりでしたからね笑
たまたま付いてくれた担当のコが新人の女性営業マンで、あとあんまりかわいくなかったので買いませんでしたけど。。。
あと、質問しても返ってくる回答がイマイチなんですよねー
セミナーの講師は今のゼロ金利時代の不動産投資のメリットしか言わないし、
外貨建て保険も戦争になったらリスク大きいとか言わないですけど、ミサイル飛んできたらどうするんですかね笑
あと、悪徳不動産業者は「家賃は下がらない（もしくは下がる可能性は極めて低い）」「安心してください」って根拠なく言ってくる。
で、安心の意味を聞くとちゃんと物件は機能している、って意味で入居者が入るかどうかは保証していないと。
基本、不動産の営業マンは金のことしか考えていないカス人間も多いので気をつけてくださいね。
初めて不動産投資物件を買った時の話（最低限のチェックリスト）
ついにサラリーマン大家になりました！実際に買った不動産投資物件の詳細を公開します！！ | サラリーマン不動産投資生活
前回の記事を書いてから初めて不動産投資物件を買った時のことを思い出しました。
似たようなブログ記事もあったのでご紹介させてもらいます。
チェックリスト
①実質利回り８％以上 → 信頼している知り合いの不動産業者の方から、「今は相続対策とかで６％、競売でも１０％が良いところ。投資物件で８％以下なら回収リスク（空き室対策、期間が長くなるなど）が高くなるし、逆に１０％以上の良物件ならプロの不動産投資家が買い付けに入ってるはず。条件良くて１０％以上なら何か裏があるか怪しいので専門家に相談すること！」と言われていた。
②不動産会社の更新回数 → ○○株式会社（数字） 括弧内の数字は不動産会社として何回更新してるかの数字、更新は５年ごと、起業してすぐ～５年間は（１）となる。悪徳の不動産は名前を変えたりするから（１）が多い、２以上の不動産でネットの評判なども確認すること
③担当者の知識、経験 態度 → 販売実績や他のお客さんなどを聞いてみる、こちらの質問にすぐ答えられない人はやめておく、こちらの希望以上の提案をしてもらえるか、長い間付き合っていけそうな人なのかチェック
④迷っている場合は買わない → 不動産は買うのは比較的簡単、ただし売る場合に出口戦略が大事（築年数、駅近とか）、何かちょっとでも疑問に残る場合は買わない、１人で決めずに誰かに相談する（身内、知り合いの不動産業者さんとか）
⑤購入後の貯金とか → 個人的な問題にはなるけどこれも大きい、貯金全部使ってまで投資する必要は無い、７～８年の回収期間が１０年に延びてもいいやって思えるぐらいの余裕がある場合とリフォーム代ぐらいは残しておく
★とにかく物件を見まくる、いろんな業者を比較する
２年前に購入した時に残していたチェックリストです。仲介手数料とかもちろん大事ですけど、やっぱり信頼できる業者かどうかってことが一番大事ですね。担当者さんとの相性もありますけど。
続物件探し
ちょっと期間が空きましたが、堺市と東大阪の物件を見てきました。
どちらも築１５年以内で５００万円弱、利回りも１８％近くで良いかなと思ったのですが、、、、
１つ目は管理費が３万円？なぞのくそ高いコストがついていて、実質の利回りで考えると１０％を余裕で切りますｗｗ
２件目は管理費はないけど、土地が賃貸権。。。月々３万３千円。。。
表面上の利回りを高く見せて注目させるっていう手法ですかねー
こういうことするのは悪徳業者の匂いがぷんぷんするので拒否ですね。
どちらの営業マンも態度悪いし、素人ならだましてやろうとする意図が見え見えでした。
こっちが宅建持ってて以前不動産会社に勤めてたっていったら態度変わりすぎて面白かったけどｗｗ
業者の数字見ても（１）で５年以内の起業、宅建は持ってるやろけど名義貸しかもしれないしあちら系かもしれないし。
基本的にこういう業者には近づかない方が無難ですね、リスク高すぎます。
こちらのサイトでも書かれていますけど、とりあえず業者は素人をだまして儲けるのが一番簡単。
賃貸中って書かれていても、実は２ヶ月後の退去が決まってるとか、空き室リスクは常につきもの。
そういうことを分からず買う方も悪いけど、やっぱり１００件は物件を見てから、
その中で一番良いやつかつリスクが最小の物件を選ぶべきだと思う。
あとは不動産会社じゃなくて投資専門であるなら担当者の人柄とか知識とか。
長い付き合いになるわけだし、手数料も払うわけだから信頼できるかどうかを見極めることが大事だと思う。
１件目買う時は自分もボイスレコーダー用意して、言った言わないの問題にならないように気をつけてたなぁー
大阪市内の物件を見てまわる
この週末土日は大阪市内の５００万円以下の物件を５件見てきました。
かなり蒸し暑い中で歩き回ったりしてきたので２ｋｇもやせました～
不動産投資ダイエットできるかもしれませんね笑
１件目はすぐ近所にある築４２年の８階建てマンション、
和室３つにＬＤＫ１２畳、バルコニー付きで４９０万円。
家賃６万２０００円だけど、借地料８０００円があるから実質５万４０００円。
利回り１４％程度だけど、物件自体がかなり古いし、
畳やお風呂も昔の感じなので空き部屋リスクが高いと判断。
近所だから管理がしやすいのかな、というのはメリットかもだけどニの次。
２件目はもう少し離れたところの築２５年１０階建てマンションの８Ｆ。
南と東南に面している角部屋で、８８０万円でこれは安いと思った。
洋室３つと和室１つ、夫婦２人と子供２人なら良いかもしれない。
ワンオーナーで汚く使われていないし、１件目に比べてお風呂もまだ全然ＯＫ。
家賃は７万８０００円ぐらいいけるみたいだけど、
管理費＋修繕積立金で毎月２万円ぐらい持っていかれる。
駅からけっこう離れているというのもあるけど、
小学校の評判は良いので家族に良いかなと思っていた。
が、知り合いの不動産屋さんに相談すると、
その家賃なら住宅ローン払えるので近くの一戸建てを買うだろうとのこと。
確かに自分でもその物件なら賃貸より中古で買っちゃうかも。
不動産投資はほんとに難しい。。。
どこにお金をかけるか
いやー 盛り上がってますねビットコイン。
もちろんもうバブルに近づいていると思いますけどね。
限られた収入の中で資産を増やそうと思えば投資にお金を回すしかないですけど、
株とかＦＸにも興味ありますけどほぼ知識ないのでダメっぽいですよね。
自分のこれまでの生きてきたこととから考えて投資するなら、副業でやってる不動産投資が一番だと思いますね、経験値ありますし。
宅建の資格持ってるっていうだけで不動産屋はだまそうとしませんし。
気を付けてほしいのは一般消費者はけっこう騙されてるので。
まぁ、土地の仕入れ値と売値の差額とか、原価コストと建売価格とか、
そこを言ってしまえば土建屋さんのもうけも無くなっちゃいますけど、
大手メーカーはけっこう儲けの幅が大きいです、たぶん倍以上はある。
４０００万円の家なら原価は２０００万円切ってるでしょうね。
それでＣＭ費用とか展示場の家賃とか支払ってるわけですけど、
ＣＭもイメージで買ってしまう人もいますしね～
まぁ自分もかなりＣＭに踊らされてる人の一人ですがｗｗｗ
昔はヘーベルハウスでしかパワーボードありませんでしたけど、
今は普通のビルダーでもパワーボードとか良い素材は使えますしね。
断熱とか構造とか、良い意味でアウトソーシングが進んで、
自社で開発しなくても良いものを外から買ってこれる。
注文住宅やってる設計事務所とかなら、メーカーよりローコストで作れるでしょうけど、設計料２０％とか取りますもんねー それぞれメリットデメリットある感じです。
有名ビルダーの欠陥問題
格安一戸建て大手「秀光ビルド」の物件に“欠陥住宅”が続出 | 文春オンライン
不動産投資やってる身としては見逃せない記事ですね。
というのも、知り合いのお世話になってる不動産屋さんが近くで賃貸用の一戸建てを建てたんですけど、ビルダーが秀光ビルドだったんです。。。
自分の家のすぐ近くだったし、通るたびにちょこちょこ覗いてはいましたが、
どうも下請けの業者によって違うっぽいですね。
その物件を担当している工務店はしっかりやってる感じだったので大丈夫だと思います。
しかし、文春の記事で書かれているような基礎が１０ｃｍもずれてるような建物だと、アンカーとかどうやって打ってるんだろと元設計の建築士としては疑問に思ってしまいます。
だって幅１８ｃｍの土台が１０ｍずれてて、基礎のセンターに打ち込んでるはずのアンカーボルトとどう接合するの？
土台の端ともしかしてホールダウン的な感じで固定させてたのかな？
もし記事の通りに質が低い大工さんしか集められない状況だったとしても、
プライドが高い基礎屋さんが適当な仕事を許すとは思えないけどなー
確かに建て方が始まると基礎屋さんは現場に来なくなるけど、
１０ｃｍもずれるような加工をしてくる大工さんがいるとも思えない。
仮に考えるのであれば、疑わしいのが構造計算の先生。
２階建てで条件満たしていれば構造計算いらないけど、
普通なら一応社内の建築士や現場監督が最低限の構造をチェックしてるはず。
担当件数が爆発的に増えてきて、経験が少ない人が担当してたのかなー
ただ秀光ビルドに限らず、どんな大手メーカーでも欠陥になる可能性はあります。
施主さんは週一で絶対に現場に通って、工事関係者にコーヒーとか出すのがおすすめです。
借金の状況
前回のブログ（３月末）では借金が７０万円ぐらいでしたが、
４月はけっこう節約したので１０万円ぐらい返済に回せそうです！
なんとかこのペースで半年以内に完済したいですねー
学生時代もけっこうお金なくて、その時はマルイのカードでお金借りてました。
たまたま住んでいた待ちの駅前でキャンペーンみたいなのやってて、
それで軽い気持ちで申し込んで、気づけば５０万円になってましたね笑
まぁ、当時は貧乏だったし、いろいろ出ていくのも多かったから仕方ないかも。
ただ、今はキャバ行ったりとか、たまに付き合いで競馬したりで、
お金の使い方とかがまずいんですよねー その辺りがまだまだ子供というか。
友達に言ったら遊べるのは２０代のうち、って言われて確かにそうかなと。
就職して完済してからはしばらくそのままにしてましたけど、
ある日お金が無くなってネットで検索して弁護士見つけて過払い金請求しました。
確か報酬とかを引いて１５万円ぐらい返ってきましたね。
まじか、って思いましたけど、たしかにけっこう利息取られてましたからねー
５０万円で毎月の利息が６０００円ぐらいで、お金無いから常に借金５０万円の状態で。
自分みたいな人が全国にいたのなら、マルイはかなり儲かってたんでしょう。
１００人いたとしても毎月６０万円が利益になるわけですから、
営業さんを雇って毎月１０人利用客を増やしたら１年で十分もと取れますねｗ
まぁ若いうちに苦労しとけって言われるけど、ほんと苦労しましたわ。
得た経験を生かして、持ってる２室で不動産投資のもうけをドンドン増やしたいきたいー
